📌 이번엔 진짜다 — 유예 종료 배경
2022년 5월부터 한시적으로 유지되어 온 다주택자 양도세 중과 유예가 오는 5월 9일 공식 종료됩니다. 정부 공식 발표에 따르면 이번에는 연장 없이 예정대로 일몰을 확정했으며, 이재명 대통령은 직접 SNS를 통해 “재연장하는 법 개정을 또 하겠지라고 생각했다면 오산”이라고 못 박았습니다.
유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가로 붙습니다. 지방소득세까지 포함하면 최고 실효세율이 82.5%에 달하며, 10년을 보유해도 장기보유특별공제 혜택마저 사라집니다.
5월 9일 이전에 계약을 체결한 경우, 강남·서초·송파·용산은 계약일로부터 4개월 이내, 2025년 10월 이후 신규 지정 조정지역은 6개월 이내 잔금·등기를 완료하면 중과 배제 혜택이 유지됩니다. 계약일만큼이나 잔금일·등기일 관리가 매우 중요합니다.
🤔 세금 폭탄인데 왜 급매가 없을까?
상식적으로는 82.5% 세금 폭탄이 현실화되면 다주택자들이 앞다퉈 매물을 내놓을 것 같습니다. 그런데 실제 시장을 보면 생각만큼 급매가 쏟아지지 않고 있습니다. 이유는 간단합니다. 처분 말고도 선택지가 있기 때문입니다.
다주택자 입장에서 “지금 팔자”는 결정이 쉽지 않은 이유를 이해하려면, 처분 외에 어떤 선택지들이 현실적으로 가능한지를 먼저 봐야 합니다.
📋 다주택자의 현실적인 선택지
① 증여 — 파는 게 아니라 넘긴다
자녀에게 주택을 증여하면 본인은 다주택자 지위에서 벗어나면서 양도세 없이 자산을 이전할 수 있습니다. 증여세 부담은 있지만, 82.5%짜리 양도세보다 유리한 경우가 많습니다. 자녀 입장에서는 취득가액이 증여 시점 시가로 리셋되는 효과도 있습니다.
단, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 수증자에게 취득세 12%가 적용됩니다. 그럼에도 고가 자산일수록 증여가 현실적인 선택지로 검토됩니다.
② 임대 유지 — 월세로 버틴다
월세 수익으로 보유세를 충당하며 장기 보유하는 전략입니다. 특히 서울 핵심지 아파트는 임대 수익률이 안정적이어서 버티기가 가능한 구조입니다. 강남권 30억 아파트 월세 300만 원(수익률 약 1.2%)보다 마포·성동 13억 아파트 월세 180만 원(수익률 약 1.7%)이 보유 비용 대비 임대 효율이 오히려 높은 경우도 있습니다. 중간 가격대 다주택자가 의외로 버티기 쉬운 이유입니다.
③ 비핵심지 먼저 처분 후 상급지 보유 — 선택적으로 판다
보유 주택 중 외곽·비조정지역 주택을 먼저 처분해 주택 수를 줄이고, 강남·마용성 등 핵심 상급지는 끝까지 보유하는 전략입니다. 아까운 것은 안 팔고, 덜 아까운 것만 내놓는 셈입니다.
이 전략을 선택하는 다주택자가 많을수록 시장에 나오는 매물은 외곽에 집중되고, 상급지 물건은 오히려 더 귀해지는 구조가 됩니다.
④ 장기 보유 후 상속 — 아예 안 판다
팔지 않고 자녀에게 상속하는 방법입니다. 양도세 없이 자산을 넘길 수 있고, 상속세는 피상속인 사망 시점의 시가를 기준으로 산정됩니다. 자산 규모가 크고 현금 흐름이 충분한 고령 다주택자들이 현실적으로 선택하는 전략입니다.
지금 당장 82.5%를 내고 팔기보다 장기적으로 자산을 지키는 쪽을 선택하는 것입니다. 이 선택지가 많을수록 시장 공급은 구조적으로 줄어듭니다.
중과 매도 vs 장기 보유 상속 — 30억 아파트, 양도차익 10억 기준
| 구분 | 5/9 이후 매도 (중과세) | 장기 보유 후 상속 |
|---|---|---|
| 세금 부과 기준 | 양도차익 10억에 부과 | 자산 전체 30억에 부과 |
| 적용 세율 | 최고 82.5% | 실효 약 35% |
| 납부 세금 | 약 8억 2,500만 원 | 약 10억 4,000만 원 |
| 최종 손에 쥐는 것 | 현금 약 21억 7,500만 원 | 자산 약 19억 6,000만 원 |
상속은 현재 30억짜리 집이 50억이 돼도, 그 차익 20억에 대한 양도세를 한 번도 안 낸 채 자녀에게 넘어갑니다. 자녀 입장에서는 상속 시점의 감정가가 취득가가 되기 때문에, 이후 팔 때 세금 부담도 크게 줄어드는 구조입니다.
또한 자산 규모에 따라 유불리가 확연히 갈립니다. 15억 기준 상속세 실효세율은 약 16%로, 30억 케이스(35%)보다 격차가 훨씬 극단적입니다. 즉, 집값이 오를수록, 자산 가치가 클수록 상속이 더 유리해지는 구조입니다.
단, 상속은 타이밍 컨트롤이 불가능하고, 자녀 간 분쟁 가능성, 상속세 재원 마련 문제 등 변수가 남습니다. “버티는 것도 전략”이지만, 반드시 가족 상황과 현금 흐름을 함께 따져봐야 합니다.
⑤ 법인 전환 — 이론상 가능하지만 현실성은 낮다
개인 명의 주택을 법인으로 이전하면 법인세율이 적용되어 중과를 피할 수 있다는 이론은 맞습니다. 하지만 이전 시 취득세 중과가 다시 발생하고, 법인 운영 비용과 세무 복잡성, 법인에서 자금을 빼낼 때의 배당소득세까지 더하면 절세 효과가 생각보다 크지 않은 경우가 많습니다. 실제로는 10채 이상 대규모 보유자나 기존에 법인을 운영 중인 경우가 아니라면 선택하기 어렵습니다. 일반 다주택자의 현실적인 선택지라고 보기는 힘듭니다.
💡 강남은 급매 나오는데, 왜 15억 이하는 안 나올까?
현장을 보면 흥미로운 현상이 있습니다. 강남·잠실 등 초고가 지역에서는 호가보다 1~2억 저렴한 매물이 등장하며 기존의 매도자 우위 시장에서 이제는 매도·매수 동등한 구조로 변화하고 있습니다. 반면 12억~15억 구간 아파트는 급매가 드물거나, 나오더라도 소폭만 낮춥니다. “비싼 집 가진 사람이 세금 부담이 더 크다”는 이유만으로는 설명이 충분하지 않습니다.
주택담보대출은 15억 초과 아파트에는 원칙적으로 나오지 않습니다. 반면 15억 이하 아파트는 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다. 이 차이가 매수 수요의 폭을 결정합니다. 대출이 되는 집은 실수요자와 갈아타기 수요가 동시에 붙기 때문에 다주택자 입장에서 굳이 낮출 이유가 없습니다. 조금만 기다리면 팔리는 구조이기 때문입니다.
반면 15억 초과 강남권은 현금 매수자나 기존 주택 매도 자금을 동원한 수요자만 접근 가능합니다. 매수 풀 자체가 좁기 때문에 팔려면 어느 정도 가격을 낮춰야 하는 구조입니다. 여기에 초고가 주택은 종부세 부담도 절대 금액이 훨씬 큽니다.
5억을 벌어도 세금으로 80%를 내야 하는 상황에서, 1~2억을 낮춰서라도 5월 9일 전에 계약을 마치겠다는 계산이 서는 것입니다. 결국 급매가 나오는 구간과 나오지 않는 구간이 15억을 기준으로 명확히 갈리고 있습니다.
| 가격대 | 급매 여부 | 주요 이유 | 시장 영향 |
|---|---|---|---|
| 15억 초과 (강남 등) |
1~2억 할인 출현 | 대출 불가, 종부세 부담 큼, 매수 풀 좁음 |
매수자 협상력 생김 |
| 12억~15억 | 급매 드묾 | 대출 6억 가능, 수요 넓음, 임대수익률 양호 |
호가 유지 |
| 12억 이하 | 급매 거의 없음 | 실수요 탄탄, 버티기 용이 |
가격 방어 |
※ 2026년 3월 기준 현장 체감 기준 / 지역·단지마다 상이할 수 있음
📈 그래서 집값은 어디로 갈까? — 양극화 심화
다주택자들이 처분 외 다양한 선택지를 갖고 있다는 사실은, 결국 5월 9일 이후에도 시장 전체가 한 방향으로 움직이지 않는다는 것을 의미합니다.
버티기 어려운 다주택자들이 5월 9일 전후로 외곽·비핵심지 매물을 내놓는 동안, 상급지를 보유한 다주택자들은 증여·임대·상속 카드를 꺼내며 매물을 잠급니다. 시장에 나오는 건 주로 외곽 물건이고, 상급지 공급은 오히려 줄어들 수 있습니다.
상급지 (강남·마용성·핵심 조정지역): 일부 급매 출현으로 단기 협상 여지가 생기지만, 공급 자체가 잠겨 가격 방어력 유지. 강보합 또는 소폭 조정 후 회복 가능성.
외곽·중간지: 버티기 힘든 다주택자 매물 증가 → 매수 관망 → 거래 위축 → 가격 하락 압력.
5월 9일 이후 부동산 시장의 핵심 키워드는 양극화의 심화입니다. 상급지와 외곽의 격차가 지금보다 더 벌어질 가능성이 높습니다. 다주택자들이 처분보다 버티기를 선택할수록 상급지 희소성은 높아지고, 진입 장벽은 더 올라갑니다.
제 생각엔 지금 당장 많이 오른 것처럼 보이는 상급지도, 이 구조적 흐름을 감안하면 양극화가 더 진행될수록 레버리지를 키울 기회는 점점 줄어듭니다. 그래서 저는 비싸 보여도 지금 상급지 갈아타기를 실행하는 선택을 했습니다.
📌 핵심 요약
다주택자들이 급매를 꺼리는 이유는 처분 외에 현실적인 선택지가 있기 때문입니다. 증여·임대 유지·선택적 처분·장기 상속 등 다양한 버티기 전략이 가능하며, 법인 전환은 이론상 가능하나 현실성이 낮습니다.
특히 15억 이하 아파트는 대출 가능 구간이라는 점에서 매수 수요가 탄탄해 급매 압력이 훨씬 낮습니다. 5월 9일 이후 시장은 외곽 매물 증가와 상급지 공급 잠김이 동시에 나타나는 양극화 구도로 흘러갈 가능성이 높습니다.
※ 본 글은 시장 분석 목적의 정보 제공이며 투자 조언이 아닙니다. 세금 관련 사항은 반드시 세무사와 개별 상담하시기 바랍니다.
